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前不久，北京顺义的新盘青云国樾，博得外界不少眼球。
大致信息，有三点：
1、开发商中铁工投在北京虽没做过地产开发，但是给城市做基建和生态质量的老炮；
2、地产团队，都是挖来的，是临时组建的班子；
3、在呼和浩特和苏州，做过两个带“青云”的楼盘，算是跑通了“好房子”模型。
这些说明了一个问题，中铁工投是北京地产圈的新兵蛋子。
既然是新手，难免有些疏漏，或者不懂规矩。
前不久，青云国樾公布了最终版的报规图，并领取了规划证。
在那张图纸上，花姐确实看出了它的用心良苦，以及一些小心思。（详见《不封阳台，这家央企留下了证据》）
但，也给购房者留下了一把尚方宝剑。
在青云国樾的土拍文件里，有一份北京规自委顺义分局下发的补充意见函：
明确指出有关项目的居住公共服务设施配置比指标，参照2025年12月1日施行的“京政发〔2025〕25号”（简称“25号文”）执行。
有了这份文件，青云国樾报规图上的一些问题，可以找到答案。
大树下的停车位
青云国樾饱受质疑的，是地上停车位问题。
其中，地上机动车停车位68个，683个非机动车停车位全设在地上。
从鸟瞰图上看，绝大部分非机动停车位被树木覆盖了，包括西区4#和东区1#南面，集中式电动自行车位。
它这么设置，应该是参照25号文的交通出行类设施配置要求：
在高大乔木树冠覆范围内，可设置电动自行车、地上机动车停车设施、水面、面积小于200平米室外活动场地等。
总面积不超过绿地总面积30%的，相关用地可纳入绿地率核算。
简单说，地上停车位可以设在大树底下，既能满足停车需求，又能满足绿地指标。
非机动停车位可以这么操作，地上机动车停车位呢？
青云国樾的机动车停车位构成为：总机动车位946辆，地上68辆，地下878辆。
其中，地下车位分四类：普通车位153辆，充电桩车位380辆，无障碍车位10辆，机械车位336辆。
这里面有两个点值得关注：
1、地上停车位的去留问题。如果交付后变成绿地，车位配比将从1:1.2下降为1:1.13；
2、机械车位占总车位35.7%，虽未超过50%红线，但按照规定，新建居住项目不宜设置机械式机动车位。
这，折射出青云国樾车位用地的紧张。
青云国樾地下只有一层，高6.3米，设机械车位节省空间，比再挖负二层要省许多钱。
综合来看，青云国樾的非机动车地上停车位，会保留在大树底下，而68个地上机动车停车位，充满了变数。
最短建筑退线0.5米
青云国樾的建筑退线，十分少。
它的大致退线情况是：北退线3米，南退线为0.5米至1米，东西退线3.11米至3.9米。
为什么它能将退线做到如此极致？
先看北面。西区北面是老社区满庭芳嘉园，东区北面是老社区枫泉花园。
这两个老社区的最南面，分别有设有现状商业楼。其好处在于，不受住宅楼间距日照比约束。
但，这并不等于，不需要标注商业与青云国樾住宅的距离。
花姐用放大镜看了半天，依然没有发现它们的楼间距尺寸。测算了一下，大约30米。
再看南面。东西两个区的南面，都规划了绿地，进深约25米。
西区最南面的7#和8#，东区最南面的5#，距离红线只有1米；更绝的是，东区最南面的6#，距离红线只有0.5米。
其原因在于，该楼栋实在是，退无可退。
从图纸上看，6#东面的6-1#北距3#的距离为52.87米，已是极限了。
南面第一排三栋楼，距红线只有0.1米至1米，青云国樾的围墙怎么设？
这些楼栋的一层住宅，紧贴围墙，谁会去买？
当然，海淀的海宸元境首排距离红线，也只有1米。已经拿证的9#和10#，一层12套，只预订了一套。
回车场缩水
青云国樾的消防问题，也是存疑的。
它的首版图纸，没有标出回车场尺寸，也没有标出楼栋的消防高度。
这些数字，终版图纸补上了。
它有五个回车场，每个的尺寸是12米X12米。消防高度为27米至40.7米，且27米楼栋只有一个单元。
但，它应该是不符合规范的。
根据《建筑防火通用规范》（GB55037-2022），对于高层建筑，回车场面积不宜小于15米X15米。
很明显，青云国樾的回车场缩水了。
对比一下今年报规的丰台方程国贤府，它的楼栋高7-11层，回车场为15米X15米，符合规范。
此外，东区西北角浮现了一个场地：预留空气源热泵设备区域。
这些热泵设备，或将对1#和3#带来噪音。
青云国樾的设计单位维拓时代，很懂得隐藏——在首版报规图中，那块区域是空白的。
封闭防火挑檐？
青云国樾的终版图纸，画出了赠送面积的轮廓。
随着规划证到手，官方版户型也流出了。
它的赠送面积情况是：
1、南向。每款户型通面阳台，由内嵌式阳台+防火挑檐组合，进深1.5米至1.8米不等；
2、北向。设备平台+防火挑檐组合，进深0.75米到1.65米不等。
这些赠送面积，会封闭吗？群众的眼睛，一直在盯着。
中铁工投那份盖章的通告，白纸黑字的写道：“本项目开敞阳台、设备平台、防火挑檐均按规划许可进行建设，不可封闭。”
这就是证据。
在北京楼市的样板间里，内嵌式阳台常被封闭进室内，赠送一半面积；设备平台被封闭进室内，全赠送。
但，防火挑檐是不封闭的，全赠送。
在顺义的案例，不胜枚举：璞瑅润府、璟上兰园、保利星宸和煦、懋源璟橒、懋源云纪和北京润园等等。
从青云国樾的户型图看，是按照封闭防火挑檐来设计的。否则，它的客厅、和部分房间的功能，是逼仄的。
但如果它按照那份通告的承诺，所有阳台都不封闭，青云国樾能卖得出去吗？
如果封闭防火挑檐，青云国樾将是北京首个封闭防火挑檐的楼盘。
这个突破尺寸，十分厉害。
对中铁工投而言，敢如此操作，正可谓是：初生牛犊不怕虎。
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